按揭证券化法律思考
作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士
房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。
①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪
山东省人民政府办公厅关于印发山东省沿海水上水下施工作业安全监督管理办法的通知
山东省人民政府办公厅
山东省人民政府办公厅关于印发山东省沿海水上水下施工作业安全监督管理办法的通知
鲁政办发〔2008〕57号
各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
为加强我省沿海水上水下施工作业安全监督管理工作，维护水上交通秩序，保障船舶、排筏航行、停泊和作业安全，保护水域环境，经省政府同意，现将《山东省沿海水上水下施工作业安全监督管理办法》印发给你们，请遵照执行。
山东省人民政府办公厅
二○○八年十月十五日
山东省沿海水上水下施工作业
安全监督管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强山东省沿海水上水下施工作业安全监督管理，维护山东省沿海水上交通秩序，保障船舶、排筏航行、停泊和作业的安全，保护水域环境，依据《中华人民共和国海上交通安全法》、《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国水上水下施工作业通航安全管理规定》、《港口建设管理规定》及其他有关法律法规，制定本办法。
第二条 在山东省沿海水域进行涉及通航安全的水上水下施工作业(以下简称施工作业)，适用本办法。
第三条 施工作业安全监督管理应当贯彻安全第一、预防为主、综合治理的方针，坚持谁主管、谁负责和属地管理的原则，严格落实安全生产责任制。
第四条 县级以上人民政府应加强本行政区域内的水上水下施工作业的安全管理。要建立全覆盖的生产经营单位和政府及其有关部门安全生产责任制。山东海事局负责山东沿海水域水上水下施工作业安全监督管理工作，其下设的各级海事行政主管机关具体负责其管辖水域内的施工作业安全监督管理工作。
县级以上各级人民政府交通、安监部门按照各自职责，负责有关的施工安全生产监督管理工作。
第五条 省交通主管部门、省安全生产监管部门和山东海事局应联合建立施工企业的诚信管理制度，并协调发布施工企业的诚信信息。
第二章 施工项目管理
第六条 拟参与施工作业的单位应具有与其承包工程相适应的资质，需实行安全生产许可证制度的，还应持有建设主管部门核发的《安全生产许可证》。
第七条 项目建设单位在组织招投标时，应当在招投标公告或者招投标邀请书中，要求拟参与投标的施工单位提供有关资质证明文件、业绩情况、《安全生产许可证》、安全生产记录及施工期间的安全与防污染管理措施等，并将其作为招投标文件的内容。
对于安全诚信记录较差的施工单位，项目建设单位在组织招投标时，不得确立其投标资格。
第八条 项目建设单位和施工单位应当建立项目法人责任制度，在签订承包合同的同时，应当单独签订安全协议。项目建设单位、施工单位应层层签订《安全生产责任书》。
第九条 项目建设单位或施工单位从事本办法所涉及的施工作业，应向施工作业所在地的海事行政主管机关递交施工作业通航安全审核申请，并取得海事行政主管机关的许可。
第十条 提出书面申请时，应填写《水上水下施工作业安全审核申请书》，并提供以下有关资料：
(一)有关主管部门对该项目批准的文件；
(二)与通航安全有关的技术资料及施工作业图纸；
(三)安全及防污染措施计划书，应急预案或证明材料；
(四)与施工作业有关的合同或协议书；
(五)施工作业者的资质证书及影印(复印)件；
(六)施工作业船舶的船舶证书和船员适任证书及其影印件；
(七)施工作业者是法人的，还应提供其法人资格证明文书或法人委托文书；
(八)已通过评审的通航安全和环境影响评估报告；
(九)航行警(通)告发布申请(必要时)；
(十)专项维护申请(必要时)；
(十一)在港口水域内进行采掘、爆破等活动还应取得港口行政管理部门同意和按照国家有关规定取得爆破作业许可；
(十二)在施工作业期间，有需要潜水员进行水下作业的，应将潜水员水下作业时间、潜水员证书、工作方案及安全应急措施书面报备海事行政主管机关。
第十一条 海事行政主管机关在收到符合要求的申请后，应在国家规定的时间内做出许可或不予许可的决定。
未获得海事行政主管机关水上水下施工作业许可的，不得擅自进行施工作业。
第十二条 施工作业单位进行施工作业前，应向海事行政主管机关申请发布航行警告、航行通告。
第十三条 施工作业期间，施工作业单位设置的安全作业区和警戒区须报经海事行政主管机关核准、公告；施工作业者不得擅自扩大施工作业安全作业区的范围。
第十四条 从事施工作业的船舶、排筏、设施须在规定的区域进行作业，并按有关规定在明显处昼夜显示号灯、号型。
第十五条 严禁施工作业者随意倾倒废弃物和污染物。
第十六条 施工作业结束后，施工作业单位应及时向海事行政主管机关提交涉及通航安全的竣工报告。工程中有关涉及通航安全的部分经竣工验收合格后，方可投入使用。
第三章 施工船舶、设施和人员
第十七条 参加施工作业的船舶、设施的技术条件应与施工作业区相适应，并经船舶检验机构检验合格。施工单位应为施工作业船舶配备足以保证船舶安全的合格船员。
第十八条 内河船舶、渔业船舶到沿海从事施工作业，应符合《山东省海上施工船舶临时性简化检验标准》，并持有船检机构签发的相应证明文件。
第十九条 符合第十八条规定的内河施工作业船舶，在限定的区域内按照《山东沿海水域内河施工船最低安全配员表》配员，到施工地所在地的海事行政主管机关申请核发最低安全配员证明文件。其他船舶配员按照《中华人民共和国船舶最低安全配员规则》中关于海船配员的标准要求执行。
最低安全配员证明文件应与《船舶国籍证书》配合使用。
第二十条 施工船舶停泊时，应留有足以保证船舶安全操纵的船员，保持有效值班。非自航施工船舶、设施还应当配备足够数量和适当功率的机动船值守。
第二十一条 每一艘施工作业船舶均应随船配备《船舶安全检查记录簿》，连续记录船舶安全检查情况。
第二十二条 最低安全配员证明文件可由船舶所有人或经营人申请，申请时必须提交下列文件：
(一)《船舶国籍证书》或同等效力文件；
(二)船舶符合《山东省海上施工船舶临时性简化检验标准》，并持有通过临时检验的证明文件；
(三)海事行政主管机关签发的工程项目水上水下施工作业许可文件副本以及项目单位同意船舶参与施工作业的证明文件；
(四)拟进行施工作业的区域、连续航行时间以及船员休息时间的书面材料；
(五)办理人员委托书及身份证明文件。对于符合要求的，海事行政主管机关在收到申请后7个工作日内签发最低安全配员证明文件。
第二十三条 在施工船舶和设施上工作的船员和作业人员应完成《山东省海上施工船员和作业人员安全培训纲要》规定内容的培训，并经考试合格，取得“海上施工安全培训合格证明”。持有《船员熟悉和基本安全专业培训合格证》的人员可免除“安全常识”部分的培训和考试。
安全培训由海事行政主管机关认可的培训机构组织实施，当地海事行政主管机关按照海船船员专业培训监督管理规定实施培训监督管理、考试和发证。
施工船员和作业人员应随船携带“海上施工安全培训合格证明”，接受海事行政主管机关的检查。
第二十四条 施工船舶在施工项目结束后应将最低安全配员证明文件交还签发的海事行政主管机关，如参与山东沿海水域的其他施工项目，需按程序重新申请相关证明文件。施工船上已取得培训合格证明文件的人员应向施工所在地海事行政主管机关申请更新培训并取得培训合格证明。
第四章 安全生产管理
第二十五条 项目建设单位与施工作业单位是安全生产的责任主体，要严格落实《山东省人民政府办公厅关于印发落实生产经营单位安全生产主体责任暂行规定的通知》(鲁政办发〔2007〕54号)，认真落实安全生产责任制。项目建设单位还应建立项目安全检查制度，定期或不定期地对施工单位及分包单位进行安全检查，检查督促施工单位落实《中华人民共和国安全生产法》有关要求的情况。发现问题应要求施工单位按规定立即整改。
第二十六条 项目建设单位及施工作业单位应建立应对突发事故和险情的应急预案，并组织必要的应急演练。各种预案应向当地海事行政主管机关备案，其中水运工程应急预案应同时向当地交通主管部门备案。
第二十七条 施工作业单位应制定《安全及防污染措施计划书》，明确其作业时的各项安全和防污染措施，落实施工组织和安全管理责任。安全及防污措施计划书应至少包括以下内容：
(一)施工作业单位应建立气象、海况收集、预报通报制度，并根据施工作业海域通航环境、施工船舶或施工技术状况、施工工艺等情况，明确提出限定施工船舶或施工作业的气象、海况条件，及时传达预报和做出调度安排。任何施工船舶均不得在预报风力达到七级及以上时航行和作业。
(二)施工作业单位应建立从业人员的安全培训制度，加强对施工作业人员、施工船舶的安全管理和教育，提高从业人员的素质和安全意识，使施工船舶或人员(包括施工船舶船员和施工作业人员)熟悉相关的航路、航法、航行规则、信号规则，并掌握施工水域内与通航安全有关的水文、地质状况。
(三)施工作业单位应在施工区域设置相关的标示、标志，配备警戒船舶和警戒人员。施工单位还应为参与作业的船舶、设施和人员配备有效足够的通讯设备和AIS设备，以确保施工单位、船舶、设施、人员和海事行政主管机关间的通讯联络。(四)施工作业单位应采取有效措施确保清除其遗留在施工作业水域的碍航物体，不能及时清除的碍航物应当按规定设立标识。(五)项目单位对施工作业船舶所需的船舶停泊区、避风区，应明确划分和提出相关要求，并报当地海事行政主管机关审核。
第二十八条 施工作业单位应建立安全信息通报制度，定期向建设单位通报安全生产过程中的重大事项。在通报建设单位的同时，还应报当地安监和海事行政主管机关备案，涉及水运工程的重大事项还应同时报备当地交通主管部门。
第五章 监督管理
第二十九条 项目建设单位和施工单位应按法律法规的要求组织进行施工作业，并接受海事行政主管机关、交通主管部门等有关部门的监督管理。
第三十条 海事行政主管机关、交通主管部门、安全监管部门是安全生产的监管责任主体，要严格落实《山东省人民政府办公厅关于印发落实政府及其有关部门安全生产监督管理责任的暂行规定的通知》(鲁政办发〔2008〕22号)，切实履行好各自的监管责任。应建立联系协调机制，协商解决监管过程中的重大事项。
海事行政主管机关、交通主管部门、安全监管部门和气象部门要建立自然灾害预报、预警、预防机制，严防因自然灾害引发安全生产事故。海事、交通、安监等部门应建立联合检查制度，在海事行政主管机关日常监管的基础上，定期或不定期地开展联合检查活动。
第三十一条 水上水下工程建设中的违法行为，由交通主管部门、安全生产监管部门和海事行政主管机关根据国家有关法律法规进行处罚。
第三十二条 有下列行为或情况之一的，海事行政主管机关应责令正在进行施工作业的船舶、排筏和施工作业设施立即停止施工作业：
(一)应书面申请《水上水下施工作业安全许可证》(以下简称《许可证》)而未取得，擅自进行施工作业的；
(二)所持《许可证》已失效，仍然进行施工作业的；
(三)未按《许可证》要求进行施工作业的；
(四)未按规定采取安全和防污染措施进行施工作业的；
(五)未按有关办法申请发布航行警告、航行通告即行施工作业的；
(六)施工作业与航行警告、航行通告中公告的内容不符的；
(七)施工作业水域内发生水上交通事故，危及周围人命、财产安全的；
(八)施工作业水域附近发生重大交通事故或存在重大安全隐患，海事行政主管机关认为有必要暂停施工作业的；
(九)处于不适航或不适拖的状态。
第三十三条 未按规定取得海事水上水下施工作业许可，擅自构筑、设置水上水下建筑物或设施的，责令构筑、设置者限期搬迁或拆除。
第六章 附 则
第三十四条 本办法所称“水上水下施工作业”包括以下几种情形：
(一)设置、拆除水上水下设施；
(二)修建码头、船坞、船台、闸坝，构筑各类堤岸或人工岛；
(三)架设桥梁、索道，构筑水下隧道；
(四)打捞沉船、沉物；
(五)铺设、撤除、检修水上水下电缆或管道；
(六)设置用于捕捞、养殖的固定网具设施；
(七)设置系船浮筒、浮趸、竹木排筏系缆桩以及类似的设施；
(八)进行影响水上交通安全的海洋及气象观测、水文测量、地质调查、科学研究等活动；
(九)清除水面垃圾；
(十)扫海、疏浚、爆破、打桩、拔桩、填埋、挖砂、淘金、采石、抛泥砂石；
(十一)救助遇难船舶，或紧急清除水面污染物、水下污染源；
(十二)其他影响通航水域交通安全或对通航环境产生影响的施工作业。
第三十五条 在通海水道或封闭水域进行水上水下施工作业的，可参照本办法执行。
第三十六条 依照本办法签发的各种证书或证明的有效期均为半年，到期未能完成施工的，可向有关主管部门申请不超过六个月的展期。
依照本办法签发的各种证书或证明，仅在山东省行政区域内有效。船舶施工作业完毕，驶离山东省行政区域前，应将上述证明文件交还签发的相关主管部门。
第三十七条 在山东省渔港水域内从事涉及通航安全的水上水下施工作业的，按照规定由渔业行政主管部门及其所属的渔港监督管理机构负责监督管理。
第三十八条 《山东省海上施工船舶临时性检验标准》、《山东沿海水域内河施工船最低安全配员表》、《山东省海上施工船员和作业人员安全培训纲要》由山东海事局会同有关部门印发。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。
