内蒙古自治区第五届人民代表大会常务委员会关于变通自治区人大常务委员会会期的决定

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辽宁省本溪市人民政府


本溪市房地产中介服务管理办法

（2002年10月10日　本溪市人民政府令第98号公布）


第一章 总则

第一条 为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市行政区域内设立房地产中介服务机构，从事城市房地产中介服务活动的，均应遵守本办法。

第三条 本办法所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动的总称。

本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

第四条 市房产行政主管部门是我市房地产中介服务管理工作的行政主管部门（以下简称房产行政主管部门）。

国土、工商、物价、劳动和社会保障、税务等部门依照各自职责，共同做好房地产中介服务管理工作。

第五条 房产中介服务活动应遵循合法、公平、自愿、诚实守信的原则。

第二章 中介服务人员

第六条 从事房地产咨询、经纪中介服务的人员执业，应当取得市工商行政管理部门核发的经纪资格证书和市房产行政主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。

已取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》或《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，可直接执业。

已取得《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》并注册登记取得《中华人民共和国房地产估价师注册证》的房地产估价师、取得《中华人民共和国房地产估价员岗位合格证》的房地产估价员可直接从事房地产估价业务。

第七条 具有房地产中等专业以上学历或者具有五年以上房地产专业工作实践经验，并取得房地产业相关的初级以上技术职称，经市房产行政主管部门培训、考核合格，发给《本溪市房地产中介服务人员资格证》。

《本溪市房地产中介服务人员资格证》的有效期为3年。

第八条 申请领取《本溪市房地产中介服务人员执业证》的，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）《本溪市房地产中介服务人员资格证》；

（四）申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同；

（五）在房地产中介服务机构见习满1年的证明。

市房产行政主管部门应自收到申请之日起30日内，审查核发《本溪市房地产中介服务人员执业证》。

第九条 市房产行政主管部门应对《本溪市房地产中介服务人员资格证》、《本溪市房地产中介服务人员执业证》进行年度审核，年审合格的方可继续执业。

第十条 《本溪市房地产中介服务人员资格证》、《本溪市房地产中介服务人员执业证》由房产行政主管部门统一印制。

第十一条 禁止伪造、涂改、转让、转借房地产中介服务人员资格证、执业证。

第三章 中介服务机构

第十二条 从事房地产中介服务业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构，应当是具有独立法人资格的经济组织。

第十三条 设立房地产中介服务机构须具备下列条件：

（一）有自己的名称、组织机构；

（二）有固定的服务场所；

（三）有符合规定的注册资金；

（四）从事房地产咨询业务的，应有房地产及相关专业中等以上学历和规定数量的初级以上专业技术人员；从事房地产评估业务的，必须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，必须有规定数量的房地产经纪人；

（五）法律、法规、规章规定的其它条件。

第十四条 设立房地产中介服务机构应当按下列程序办理：

（一）向市工商行政管理部门提出开办申请；

（二）由市工商行政管理部门向市房产行政主管部门发出特殊行业并联审批通知单；

（三）市房产行政主管部门应自接到特殊行业并联审批通知单之日起5个工作日内提出审核意见，返回市工商行政管理部门；

（四）经由市房产行政主管部门审核同意后，市工商行政管理部门核发营业执照；

（五）向地方税务机关申办税务登记证和向市价格行政主管部门申办《经营性收费许可证》；

（六）在领取营业执照30日内，持营业执照副本和税务登记证副本等文件资料，到市房产行政主管部门备案。

第十五条 实行房地产中介服务机构资质等级管理制度。

房产行政主管部门依据房地产中介服务机构的自有注册资金、中介执业人数、经营业绩等条件核定资质等级。

房地产中介服务机构自向房产行政主管部门备案之日起，满1年的，可向房产行政主管部门申请核定房地产中介服务资质等级。

第十六条 房地产中介服务机构共分为三级：

一级机构：国有性质的自有注册资金不得少于50万元以上，个体性质的自有注册资金不得少于30万元；持有《本溪市房地产中介服务人员资格证》的人员不得少于8人；从事房地产中介业务不得少于4年并具有从事中介活动的相应业绩。

二级机构：国有性质的自有注册资金不得少于25万元，个体性质的自有注册资金不得少于15万元；持有《本溪市房地产中介服务人员资格证》的人员不得少于6人；从事房地产中介业务不得少于3年并具有从事中介活动的相应业绩。

三级机构：国有性质的自有注册资金不得少于12万元，个体性质的自有注册资金不得少于8万元；持有《房地产中介服务人员资格证》人员不得少于4人。

自有注册资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件，但从事房地产中介业务年限和业绩未达到相应标准的，其资质降低1个等级。

第十七条 房地产中介服务机构按资质等级承担相应的中介业务：

一级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理、策划服务。

二级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理服务。

三级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理（不含预售商品房代销）服务。

房地产中介服务机构应按核准的业务范围从事中介服务活动，不得超越核准的资质等级承担业务。

第十八条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：

（一）遵守有关的法律、法规和政策；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

（三）按照核准的业务范围从事经营活动；

（四）按规定标准收取费用；

（五）依法交纳税费；

（六）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第十九条 市房产行政主管部门应每年对房地产中介服务机构资质进行年度审核，并评定相应资质等级；年审不合格的，不得从事房地产中介业务。

第四章 中介业务管理

第二十条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介服务机构统一接受委托，并应与委托人签订书面中介服务合同。

房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。

第二十一条 经委托人同意，房地产中介服务机构可以将被委托的房地产中介业务转让给具有相应资格的房地产中介服务机构代理，但不得增加佣金。

第二十二条 房地产中介服务机构向委托人提供的信息必须真实、可靠，不得隐瞒真实情况或弄虚作假。

第二十三条 房地产中介服务机构向委托人提供中介服务必须签订房地产中介服务合同。

房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（一）委托人姓名或者名称、住所；

（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限、方式；

（四）酬金数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其它内容。

第二十四条 房地产中介服务机构未能履行房地产中介服务合同的，不得收取中介服务费，已收取的应予以退回；部分履行的，减收中介服务费。

第二十五条 已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的，一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费用。

第二十六条 因房地产中介服务人员过失给委托人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。

因委托人的原因，给房地产中介服务机构或中介服务人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。

第二十七条 房地产中介服务机构应按国家规定的收费项目和标准，明码标价收取房地产中介服务费，必须开具发票，依法纳税。

第二十八条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录和业务台账。业务记录和业务台账应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及有关的其它内容。

第二十九条 房地产中介服务人员可以根据需要查看现场、查阅委托人的有关资料和文件，委托人应予协助，提供全面、真实的相关资料。

第三十条 房地产中介服务机构发布房地产租售广告，必须经市房产主管部门审查同意，并应当在广告中载明中介机构的名称、地址、资质等级证号，不得发布夸大、虚假广告。

第三十一条 房地产中介机构和房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止有下列行为：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其它财物，以及利用工作之便，牟取其它不正当的利益；

（二）允许他人以本人名义从事房地产中介服务业务；

（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务的；

（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（五）伪造、涂改、转让《房地产服务经营许可证》；

（六）隐瞒真实情况提供虚假信息的；

（七）采取胁迫、欺诈和贿赂手段促成交易；

（八）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；

（九）擅自设立收费项目提高中介服务收费标准的；

（十）法律、法规、规章禁止的其它行为。

第三十二条 房产行政主管部门应当受理举报和投诉，对违反本办法的行为应当及时调查处理，并在30日内将处理结果答复举报人或投诉人。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法有下列行为之一的，由市房产主管部门予以处罚：

（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以10000元以上30000元以下罚款；

（二）连续两年年审不合格的，由工商行政管理部门吊销营业执照；

（三）违反本办法第十一条规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以10000元以下罚款；

（四）违反本办法第三十一条（一）至（四）项规定的，收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以10000元以上30000元以下罚款；

（五）违反本办法第三十一条（五）至（八）项规定的，处以10000元以下罚款；

（六）超过核准的资质等级从事房地产中介活动的，处以10000元以上30000元以下罚款；

（七）《本溪市房地产中介服务人员资格证》、《本溪市房地产中介服务人员执业证》未按规定进行年度审验的，责令限期改正，逾期拒不改正的，公告资格证、执业证作废，并可处以200元以上1000元以下罚款。

第三十四条 违反本办法的行为，涉及工商、物价、税务等部门管理权限的，由相关部门依法处理。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十六条 房地产中介服务管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十七条 凡未取得房地产中介资质的中介服务机构，自本办法施行之日起15日内，必须按本办法的规定办理房地产中介资质审批手续。

第三十八条 本溪、桓仁满族自治县可参照本办法执行。

第三十九条 本办法自2002年11月1日起施行。





国家税务总局


国家税务总局关于使用增值税专用发票电子信息审核出口退税有关事项的通知

国税函［2003］995号
国家税务总局
2003-9-1

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
　　为加强出口退税管理，严格出口退税审核，经研究，国家税务总局决定使用增值税专用发票电子信息审核出口退税。现将有关事项通知如下：　
　　一、出口企业（指增值税一般纳税人，下同）自2003年8月1日起（以开票日期为准）取得的用于办理出口退税的增值税防伪税控系统开具的增值税专用发票（抵扣联，以下简称专用发票），必须自该专用发票开具之日起90日内到主管其征税机关认证，未经过认证或认证未通过的一律不予办理出口退税。　
　　二、自2003年9月1日起，出口企业向其主管退税机关申报办理退税时，在使用出口退税电子申报系统采集专用税票基础数据过程中，必须将专用税票对应专用发票的发票代码和号码（共18位）以逗号分隔的格式完整录入。专用发票如有连号，不得采取连写或简写的格式录入。一张专用税票最多对应5张专用发票。　
　　三、自2003年9月1日起，退税机关在审核出口企业提供本通知第一条所述专用发票时，必须通过新版出口退税审核系统与该专用发票电子信息进行比对，比对无误的方可按现行出口退税规定办理退税。新版出口退税审核系统下发以前（总局将于近期下发），退税机关对出口企业申报的专用发票应采取与该电子信息进行人工比对的办法。　
　　四、各级退税机关将于每月底以前收到同级信息中心传输的当月专用发票电子信息，具体包括：通过金税工程系统稽核比对信息和协查信息（包括协查有误发票信息和协查无误发票信息）。有关电子信息的文件命名规则见附件1。　
　　（一）凡退税机关在审核中发现出口企业提供的专用发票属于协查有误发票的，一律不予退税。　
　　（二）对于审核中发现没有专用发票电子信息或核对不符的（如属于出口企业申报数据有误的退回出口企业修改后重新申报），退税机关暂不予退税。退税机关应将有关明细情况以电子数据传递给同级信息中心，逐级上传。各省局信息中心负责将有关电子数据汇总后，于次月15日前通过MQ（消息中间件)上传总局信息中心。待总局按有关规定和程序进行核查并反馈有关信息后，退税机关按本通知及现行出口退税规定处理。电子数据格式和文件命名规则见附件2。
　　五、专用发票电子信息由总局信息中心根据出口企业（指需要提供购进出口货物的专用发票用于办理退税的出口企业，不包括生产企业自营和委托代理出口货物申报“免抵退”税的情况，下同）纳税人识别号以及特准退税企业申报退税的专用发票数据，按月集中提取，逐级下发各地退税机关。
　　（一）各省局退税机关必须于2003年9月20日前将本地区出口企业退税登记库上报总局。上报前应对登记内容进行复核，重点复核“纳税人识别号”（nsrdj_no）及企业类型(qylx)项目。上报方式：通过Ftp上传总局进出口税收管理司通讯服务器（100.16.84.46）“各地上传／企业代码库”路径内。　
　　（二）各地退税机关负责采集本地区出口企业新增、变更、注销退税登记以及新增、变更企业的专用发票信息起始提取时间等情况，以电子数据传递给同级信息中心，逐级上传。各省局信息中心负责将电子数据汇总后，于每月15日前通过MQ上传总局信息中心。电子数据格式和文件命名规则见附件3。　
　　（三）各地退税机关负责采集本地区特准退税企业申报专用发票的发票代码和号码（共18位），生成电子数据传递给同级信息中心，逐级上传。各省局信息中心负责将电子数据汇总后，于每月15日前通过MQ上报总局信息中心。电子数据格式和文件命名规则见附件4。　
　　六、供货企业主管征税机关在开具出口货物专用税票时，必须严格按照《国家税务总局关于出口退税专用税票认证系统有关问题的通知》（国税函［1996］665号）规定执行，一张专用税票最多对应5张专用发票。在“销货发票号码”栏，必须将专用发票的发票代码和号码（共18位）以逗号分隔的格式完整录入。专用发票如有连号，不得采取连写或简写的格式录入。　
　　七、各地退税机关应定期将已办理出口退税的专用发票情况提供给出口企业所在地主管其征税的税务机关。　
　　八、各地退税机关对专用发票电子信息的管理和使用，应按照国家税务总局出口退税电子化管理的相关规定执行。　
　　九、各地退税机关应做好本通知的宣传辅导工作，采用各种方式告知有关出口企业，使出口企业及时对用于办理出口退税的专用发票进行认证。总局将对各地退税机关使用专用发票电子信息审核和管理工作进行考核。　

附件：1.增值税专用发票电子信息文件命名规则　
2.增值税专用发票审核疑点数据格式及文件命名规则　
3.出口企业退税登记数据格式及文件命名规则　
4.特准退税企业增值税专用发票申报数据格式及文件命名规则　

附件1：增值税专用发票电子信息文件命名规则

　　一、相符发票信息文件命名规则
　　税务机关代码 数据起始年月 数据终止年月 数据抽取时间 数据类型代码 版本号 追加次数
　　9位 6位（yyyymm） 6位（yyyymm） 8位（yyyymmdd） XFFPXX
　　接口程序版本（2位） 同一时间段导出数据次数（1位）
　　字段之间以下划线’_’分隔；文件存为文本格式，扩展名为.txt的文件。
　　二、失控作废发票信息文件命名规则
　　税务机关代码 数据起始年月 数据终止年月 数据抽取时间 数据类型代码 版本号 追加次数
　　9位 6位（yyyymm） 6位（yyyymm） 8位（yyyymmdd） SKZFFPXX
　　接口程序版本（2位） 同一时间段导出数据次数（1位）
　　字段之间以下划线’_’分隔；文件存为文本格式，扩展名为.txt的文件。
　　三、不符发票信息文件命名规则
　　税务机关代码 数据起始年月 数据终止年月 数据抽取时间 数据类型代码 版本号 追加次数
　　9位 6位（yyyymm） 6位（yyyymm） 8位（yyyymmdd） BFFPXX
　　接口程序版本（2位） 同一时间段导出数据次数（1位）
　　字段之间以下划线’_’分隔；文件存为文本格式，扩展名为.txt的文件。
　　四、不符发票信息协查结果信息 文件命名规则
　　税务机关代码 数据起始年月 数据终止年月 数据抽取时间 数据类型代码 版本号 追加次数
　　9位 6位（yyyymm） 6位（yyyymm） 8位（yyyymmdd） BFFPXXXCJG
　　接口程序版本（2位） 同一时间段导出数据次数（1位）
　　字段之间以下划线’_’分隔；文件存为文本格式，扩展名为.txt的文件。
　　五、失控作废发票信息协查结果信息文件命名规则
　　税务机关代码 数据起始年月 数据终止年月 数据抽取时间 数据类型代码 版本号 追加次数
　　9位 6位（yyyymm） 6位（yyyymm） 8位（yyyymmdd） SKZFFPXXXCJG
　　接口程序版本（2位） 同一时间段导出数据次数（1位）
　　字段之间以下划线’_’分隔；文件存为文本格式，扩展名为.txt的文件。

附件2：增值税专用发票审核疑点数据格式及文件命名规则

　　数据格式（DBF）：
　　字段名 字段类型及长度 说明
　　Nsrdj_no 字符型(15) 纳税人识别号
　　Zyfp_no 字符型(18) 发票代码和号码（共18位）
　　Rzym 字符型(6) 发票认证时间(4位年＋2位月）
　　Sh_detail 字符型(40) 审核疑点描述（无信息、信息不符等）
　　文件命名规则：
　　Fcyymmdddddd.dbf (yy为2位年，mm为2位月，dddddd为6位行政区划代码)

附件3：出口企业退税登记数据格式及文件命名规则

　　数据格式（DBF）：
　　字段名 字段类型及长度 说　　明
　　Nsrdj_no 字符型(15) 纳税人识别号
　　Cpcode 字符型(10) 企业海关代码
　　Cpname 字符型(50) 企业名称
　　Address 字符型(50) 经营地址
　　Flag 字符型(1) 登记状态
　　1 新增　 2 注销
　　Rzym 字符型(6) 提取信息的起始时间（注销户不填；4位年+2位月）
　　变更退税登记录入规则：
　　按变更登记前内容录入一条记录，将登记状态置为“2”（注销），再按变更登记后内容录入一条记录，将登记状态置为“1”（新增）。
　　文件命名规则：
　　Fayymmdddddd.dbf (yy为2位年，mm为2位月，dddddd为6位行政区划代码)
　　注:“提取信息的起始时间”指新增、变更企业在征税部门首次办理专用发票认证的年月。

附件4：特准退税企业增值税专用发票申报数据格式及文件命名规则

　　数据格式（DBF）：
　　字段名 字段类型及长度 说明
　　Nsrdj_no 字符型(15) 纳税人识别号
　　Zyfp_no 字符型(18) 发票代码和号码（共18位）
　　文件命名规则：
　　Fbyymmdddddd.dbf (yy为2位年，mm为2位月，dddddd为6位行政区划代码)