关于广东省战略性新兴产业首席专家评选的管理办法

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业主在小区内受损害，物业公司是否应当承担责任？

谢斌


案例：
　　明月小区业主老黄，独自居住在小区内，某天在小区花园内散步，看见一人鬼鬼祟祟的拿着一袋东西。遂上前询问，提东西的人原来是一小偷，看见有人朝自己走来，害怕被发现偷东西，在老黄快接近他时，他将提着的东西朝老黄砸过去，老黄被砸中后，受惯性跌倒在地受伤。住院期间花费医疗费1000元，为此，老黄想在小区内发现小偷，是物业管理做得不好，而自己为抓小偷受伤，物业公司应当承担赔偿责任，所以其要求物业公司赔偿。物业公司部同意赔偿。问老黄的受伤，物业公司是否应当承担责任？
分析：
　　自《物业管理条例》(以下称《条例》)颁布以来，物管公司与业主因人身、财产等安全问题引发的诸多纠纷，并未因物业立法的进一步完善而减少，反而有逐步增加的趋势。当居民在有物业管理的小区内人身或财产受到伤害时，物业公司是否应承担相应的责任？
　　在小区物业管理中一般业主出现的伤害事故包括：1、在物业管理区域内财产损害事故，主要有业主房屋财产损害、业主的车辆等财产损害；2、在物业管理区域内业主及家人人身损害事故。
　　小区物业管理合同一般是由业主委员会和物业公司签订或者有小区开发商与物业公司签订。从法律上说，《条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条可以有两种情形：第一，物业服务合同中明确约定物业公司有保护每个业主财产安全的义务，或者即使在书面合同中未明确约定，但物业公司实际上一直实施为业主提供保护财产的行为，那么当出现业主在物业管理区域内财产损害事故，物业公司则应按合同约定承担违约责任。第二，在物业服务合同中未约定物业公司有保护每个业主财产安全义务的内容，而且并未收取相应的保护财产的管理费，且一直未实施为业主提供保护财产的行为。这类情形，物业公司并没有保护每个业主财产安全的义务，物业公司业主在物业管理区域内财产损害事故，不承担相应的违约责任。
　　因此，在物业管理活动中，物业公司有按照物业服务合同的约定，履行了合同约定的义务，为业主提供了约定的服务，则业主不能再对物业公司提出额外的服务要求。
　　而根据《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》也明确规定了从事经营、服务活动的法人未尽安全保障义务使他人受到外来损害时，侵权人不能赔付时，安全保障义务人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。《条例》第四十七条第二款“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责。物业公司在物业管理区内无论是否有物业合同约定的某些义务，根据物业合同的性质、目的和交易习惯而产生的，物业公司应有的在物业管理区内的告知、说明、照顾、保护等义务。物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。针对物业公司的安保义务，即使在物业合同中没有约定，物业公司也要承担安保义务。当业主及家人在物业管理区域内人身损害事故，物业公司有防范和救助的义务。物业公司若有疏忽或不尽上述义务，则应对业主在物业管理区域内的人身损害承担赔偿责任。
　　关于物业公司在业主的财产和人身伤害事故中的责任问题：1、物业公司未尽物业合同约定的义务导致业主的财产和人身损害的，应承担侵权责任；2、物业公司未完全尽到合同约定的义务或者合同附随的义务时，物业公司应承担补充责任。物业公司承担补充责任的情况主要是在第三人对业主的财产或人身造成损害的情况下，物业公司没有尽到物业服务合同约定的义务或法律认定的义务时，且第三人无力赔偿或者赔偿不足时，才承担相应责任。
　　笔者建议在签订物业合同时，合同双方应明确约定服务合同的条款，要做到义务明确；物业公司管理方面应做好各项协调工作，安全预防工作做到实处；作为业主在物业公司物业管理活动中要注意配合，要注意自律。在物业公司提高物业服务质量的同时，业主们也应有较高的素质来配合物业管理活动。


荔浦县人民法院 谢斌
天津市人大常委会


天津市实施《中华人民共和国城市居民委员会组织法》办法
天津市人大常委会


（1992年1月27日天津市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1992年1月27日公布施行）


第一条 为加强本市居民委员会的建设，促进城市基层社会主义民主和城市社会主义物质文明、精神文明建设的发展，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，结合本市情况，制定本办法。
第二条 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
区、县人民政府和街道办事处，乡、民族乡、镇人民政府对所辖地区内的居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。
居民委员会协助所在地的人民政府或者街道办事处开展工作。
第三条 居民委员会建设的日常工作，由市和区、县民政行政主管部门负责。
第四条 居民委员会的任务：
（一）宣传宪法、法律、法规、规章和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民遵纪守法，履行依法应尽的义务，爱护公共财产；
（二）发动和组织居民开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，创建文明家庭、文明楼院、文明居民区；
（三）办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；
（四）开展社区服务活动，可以组织居民群众因地制宜地兴办便民利民的生产、生活服务事业；
（五）调解民间纠纷，促进家庭和睦、邻里团结和社会安定；
（六）监督居民公约的执行；
（七）协助维护社会治安，参加社会治安的综合治理；
（八）协助人民政府或者街道办事处做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、婚丧习俗改革、青少年教育、维护妇女儿童和老年人合法权益等项工作；
（九）向所在地人民政府或者街道办事处反映居民的意见、要求和提出建议。
第五条 多民族居住地区的居民委员会，应当教育居民互相帮助、互相尊重，加强民族团结。
第六条 人民政府有关部门要求居民委员会协助进行与居民利益密切相关的工作，须经区、县人民政府或者街道办事处，乡、民族乡、镇人民政府同意并统一安排。要求居民委员会协助工作的部门应当提供必要的费用，并根据工作需要派出相应的工作人员。否则，居民委员会有权拒绝
。
第七条 各级人民政府及其有关部门对居民委员会兴办的便民利民的生产、生活服务事业，在审批场地、办理营业执照、物资供应、征收费用、税收等方面，依照有关规定给予扶持。
第八条 居民委员会管理本居民委员会的财产。任何部门、单位和个人不得侵犯居民委员会的财产所有权。
第九条 居民委员会根据居民居住状况，按照便于居民自治的原则，一般在五百户至七百户的范围内设立。各区、县人民政府也可以根据实际情况，适当扩大或者缩小设立规模。
居民委员会的设立、撤销和规模调整，由所在街道办事处或者乡、民族乡、镇人民政府提出意见，报区、县人民政府批准，并报市民政行政主管部门备案。
第十条 居民委员会由主任、副主任和委员共五至九人组成。
多民族居住地区的居民委员会中，应当有人数较少的民族的成员。
第十一条 居民委员会每届任期三年，其成员可以连选连任。
第十二条 居民委员会的换届选举工作由市人民政府统一部署，受区、县人民政府和街道办事处及乡、民族乡、镇人民政府的指导，由居民会议通过的居民委员会换届选举工作领导小组主持。
第十三条 居民委员会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生，也可以由每个居民小组推选代表二至三人选举产生。具体办法由居民会议决定。
第十四条 居民委员会组成人员的候选人，可以由居民委员会换届选举工作领导小组推荐，也可以由选民十人以上、户代表五人以上或者居民小组代表三人以上联合提名。对所提候选人应反复酝酿协商，根据较多数选民的意愿，确定正式候选人。正式候选人名单应当在选举日前张榜公
布。
第十五条 居民委员会组成人员的产生，采用差额或者等额选举，以无记名投票方式进行。
有选举权的居民、户代表或者居民小组代表过半数参加投票，选举有效。
候选人必须获得参加选举的人员过半数选票，方可当选。
获得过半数选票的候选人名额超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人重新投票。
获得过半数选票的当选人名额少于应选名额时，不足的名额应当在没有当选的候选人中另行选举，以得票多的当选，但是得票数不得少于选票的三分之一。
第十六条 居民委员会按居住状况设若干居民小组，一般十五户至五十户设一个居民小组，小组长由居民小组推选。
第十七条 依照法律被剥夺政治权利的人编入居民小组，居民委员会应当对他们进行监督和教育。
第十八条 居民会议每年至少召开一次。
居民会议的组成、召集和议事规则，按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第九条和第十条的规定执行。
居民会议在必要情况下，可以邀请本居住地区的单位参加。
第十九条 居民会议职权：
（一）听取和审议居民委员会的工作报告；
（二）讨论制定居民公约；
（三）撤换和补选居民委员会成员；
（四）监督本居民委员会财产的管理和使用情况；
（五）讨论决定涉及本居住地区居民利益的重要事项。
第二十条 居民公约由居民会议制定后，报所在街道办事处或者乡、民族乡、镇人民政府备案。居民和本居住地区的单位应当遵守居民公约。
居民公约不得与宪法、法律、法规、规章和国家的政策相抵触。
第二十一条 居民委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
居民委员会成员应当遵守宪法、法律、法规、规章和国家的政策，带头执行居民公约，办事公道，廉洁奉公，热心为居民服务。
第二十二条 居民委员会根据需要，设人民调解、治安保卫、民政福利、公共卫生、文教计划生育等工作委员会。各工作委员会一般由三至七人组成。具民委员会成员可以兼任所分管的工作委员会的成员。居民较少的居民委员会可以不设工作委员会，由居民委员会的成员分工负责有关
工作。
第二十三条 居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用，经居民会议讨论决定，可以根据自愿原则向居民和本居住地区的受益单位筹集，不得强行摊派。所筹集的资金按预算外资金管理，收支帐目应当及时公布，接受居民监督。
第二十四条 居民委员会的工作经费和来源，居民委员会成员生活补贴费的范围、标准和来源及拨付办法，由市人民政府规定。
退离居民委员会后无固定收入的原居民委员会成员的生活补贴费，按照市人民政府有关规定执行。
居民委员会办公用房的建设，列入城市建设规划。现有居住地区居民委员会没有办公用房的，由区、县人民政府统筹解决。
第二十五条 机关、团体、部队、企业事业单位的职工及家属、军人及随军家属，参加居住地区的居民委员会；其家属聚居区可以单独成立家属委员会，承担后民委员会的工作，在所在地的区、县人民政府或者街道办事处，乡、民族乡、镇人民政府和本单位的指导下进行工作。家属委
员会的工作经费和家属委员会成员的生活补贴费、办公用房，由所属单位解决。
第二十六条 各级人民政府及街道办事处对做出突出贡献的居民委员会及其成员应当给予表彰。
第二十七条 部门或者单位侵犯居民委员会财产所有权的，由其上级行政主管部门责令改正。拒不改正的。依法追究法律责任。
第二十八条 本办法自公布之日起施行。



1992年1月27日