银川市临时建设和临时用地管理暂行规定

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新疆维吾尔自治区人民政府


新疆维吾尔自治区人民政府令第70号


　　现发布《新疆维吾尔自治区确定土地所有权和使用权若干规定》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自治区主席　阿不来提·阿不都热西提
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九七年九月二十五日

　　　　　　 新疆维吾尔自治区确定土地所有权和使用权若干规定

第一章　总则





　　第一条　为依法确定土地所有权和使用权，保障土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《新疆维吾尔自治区实施〈土地管理法〉办法》以及有关法律、法规，结合自治区实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于自治区行政区域内的国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权的确定。


　　第三条　县级以上人民政府对确定的土地所有权和使用权工作实行统一领导。土地权属确定和登记、发证的具体工作，由县级以上人民政府土地管理部门负责。
　　确定林地、草原的所有权或者使用权，确定水面、滩涂的养殖使用权，分别按照《森林法》、《草原法》、《渔业法》以及国家和自治区的有关规定办理。


　　第四条　土地权属证书须加盖县级以上人民政府土地登记专用章方为有效。
　　土地权属证书由自治区土地管理部门根据国家规定统一印制。

第二章　国家土地所有权





　　第五条　城市建成区内的土地属于国家所有。
　　城市建成区外的国有独立矿区用地属于国家所有。


　　第六条　已为国家建设所征用的集体土地，属于国家所有。
　　乡、村办企事业单位依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准办理了用地手续后使用的非本乡、村农民集体所有的土地，属于国家所有。


　　第七条　国家机关、国有企事业单位、城市集体所有制单位的工作、生产、和生活用地，以及其他依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准办理了用地手续后使用的土地，属于国家所有。


　　第八条　军事用地属于国家所有。
　　生产建设兵团单位用地，除依法属于集体所有的外，属于国家所有。


　　第九条　国有铁路、公路和电力、通讯设施以及水库、渠道等水工程用地属于国家所有，但其管理、保护范围内未办理建设征用手续的原集体所有土地的所有权性质不变。


　　第十条　文物保护区、自然保护区、旅游风景区、名胜古迹保护区范围内的土地，除经县级以上人民政府依照法律、法规确定为集体所有的外，属于国家所有。


　　第十一条　农民集体经济组织建制被撤销，其成员全部转为非农业户口的，该农民集体经济组织所有的土地归国家所有。


　　第十二条　因实施国家建设、扶贫计划而迁移安置农民集体经济组织并对其调剂土地后，该农民集体经济组织原有的土地转为国家所有，但国家未予征用而由其继续使用的土地，原所有权性质不变。


　　第十三条　农民集体经济组织和农民个人对其依法经批准开垦的国有土地，享受使用权和收益权，所有权性质不变。


　　第十四条　《土地管理法》施行前，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，属于国家所有，法律、法规和规章另有规定的，从其规定：
　　（一）签订过土地转让协议的；
　　（二）经县级以上人民政府批准使用的；
　　（三）进行过一定补偿或者安置劳动力的；
　　（四）接受农民集体馈赠的；
　　（五）购买地上建筑物的。

第三章　集体土地所有权





　　第十五条　农民集体经济组织所有的土地属于该集体经济组织农民集体所有。乡、村农民集体所有的土地已为该乡、村内两个以上农民集体经济组织所有的，属于各该集体经济组织农民集体所有。


　　第十六条　《土地管理法》施行前，已由农民集体或者个人使用的耕地、园地和宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。


　　第十七条　农民集体所有的农业用地内不超过２０公顷的非本集体所有的夹荒地、戈壁等，经当地县级人民政府批准，可确定为该农民集体所有。


　　第十八条　乡、村占用集体所有的土地兴办企业、修建道路、水工程、公共设施和公益事业，其用地分别属于乡、村农民集体所有。


　　第十九条　农民集体经济组织依法经批准以土地使用权作为资产与其他单位和个人举办联营企业或者股份制企业的，其原土地所有权性质不变。


　　第二十条　《土地管理法》施行前，乡、村办企事业单位使用的非本乡、村农民集体所有的土地，有下列情形之一的，分别属于该乡、村农民集体所有，法律、法规和规章另有规定的，从其规定：
　　（一）签订过用地协议的（不含租借）；
　　（二）经县或者乡、村（队、社、场）同意，并进行了适当的土地调整或者给予一定补偿的；
　　（三）通过购买房屋取得的；
　　（四）原集体企事业单位体制经批准变更的；
　　（五）连续使用已满２０年，并在期满前原所有者或者使用者未向现使用者或者有关部门提出归还的。
　　虽有前款情形之一，但目前土地荒芜、闲置的应当将该土地确定为原乡、村农民集体所有。


　　第二十一条　已为农民集体所有的土地，发生下列情形之一的，按该农民集体实际使用的土地界线确定其集体土地所有权：
　　（一）由于乡、村（队、社、场）或者农民集体经济组织合并和分立引起土地所有权变更的；
　　（二）由于土地开发、国家征用、土地整理、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；
　　（三）由于行政区划变动或者农田基本建设等原因重新划定土地所有权界线的。
　　行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。

第四章　国有土地使用权





　　第二十二条　依法征用或者通过划拨、出让、转让方式取得的土地，以及通过继承、受赠和解放初期接收、征收、没收、沿用方式取得的土地（包括地上建筑物、构筑物占用的土地），法律、法规规定属于国有土地的，应当确定其国有土地使用权。


　　第二十三条　土地公有制之前使用的私有土地，该土地依法转为国有后迄今仍继续使用且未改变国家所有权属性的，应当确定其国有土地使用权。


　　第二十四条　国有土地上修建的房屋坍塌、拆除或者改建后，变更了土地使用者的，应当依照法律、法规、规章的规定，将该国有土地使用权确定给变更后的土地使用者。
　　国有土地上修建的房屋坍塌或者拆除后逾两年仍未恢复使用的，县级以上人民政府土地管理部门可以收回该国有土地使用权。


　　第二十五条　军事设施用地，属于下列情形之一的，应当确定其国有土地使用权：
　　（一）依照法律、法规的规定取得的；
　　（二）依照县级以上人民政府批准的用地文件或者用地合同、协议取得的；
　　（三）依照解放初房地产接收文件、命令取得的。


　　第二十六条　国有铁路、水工程用地和公路、电力设施用地，依照有关法律、法规、规章和征用、划拨土地文件，确定其国有土地使用权。


　　第二十七条　经政府批准，行政管理和服务性单位进驻机关、企事业单位而使用的土地，由政府土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后，该土地使用权确定给进驻的行政管理和服务性单位。


　　第二十八条　《土地管理法》施行前，法人、其他组织和个人以及军队使用的国有土地，未经政府批准但已经转由其他单位或个人使用的，其国有土地使用权确定给实际土地使用者，法律、法规、规章规定应当退还的除外。


　　第二十九条　农民集体和个人使用的国有土地，按县级以上人民政府审批、划拨文件确定其国有土地使用权。


　　第三十条　《土地管理法》施行前，重复划拨或者重复征用的土地，应当对最后一次划拨、征用文件确定的使用者或者确权时该土地实际使用者确定国有土地使用权。


　　第三十一条　以土地使用权作为资产与其他单位或者个人合建房屋的，根据批准文件、合同或者投资数额确定土地使用权；法律、法规和规章规定必须办理用地转让手续后再确定土地使用权的，从其规定。


　　第三十二条　以出让方式取得的土地使用权，以及以划拨方式取得的土地使用权经补办出让手续后作为资产入股的，土地使用权确定给股份制企业。
　　国家以土地使用权作价入股的，土地使用权确定给股份制企业。


　　第三十三条　企业破产的，原以出让方式取得的土地使用权，依法确定给新的受让人；原以划拨方式取得的土地使用权，由县级以上人民政府土地管理部门收回后，根据有关规定处置。


　　第三十四条　法人之间合并组建的新法人，使用合并法人之一的土地的，应当按照法律、法规、规章规定的方式取得该土地的使用权。


　　第三十五条　国有土地使用权人有下列情形之一的，由县级以上人民政府土地管理部门收回其国有土地使用权：
　　（一）因撤销、迁移、解散、破产停止使用土地的；
　　（二）未经批准，擅自改变原定土地用途的；
　　（三）机关、企事业单位、学校和其他组织的农场、农副业生产用地，闲置两年以上无人照管的；
　　（四）兴建社会公益事业和实施城市规划需要收回的；
　　（五）对划拨土地使用不充分，建设占地系数在３０％以下，造成土地闲置的；　
　　（六）公路、铁路、机场、矿场、蓄水库等经核准报废的；
　　（七）法律、法规和规章规定应当收回国有土地使用权的其他情形。

第五章　集体土地使用权





　　第三十六条　《土地管理法》施行前，已由农民个人使用的自留地、自留山，应当确定其集体土地使用权。


　　第三十七条　乡、村办企事业单位和个人依照《土地管理法》第五章及有关规定使用农民集体所有的土地的，应当确定其集体土地使用权。


　　第三十八条　依照本规定第十九条规定使用的农民集体所有的土地的，该集体土地使用权应当确定给联营或者股份制企业。


　　第三十九条　乡村居民依法使用的宅基地，应当确定其集体土地使用权。


　　第四十条　符合当地政府分户建房规定而尚未分户的乡村居民，现有的宅基地符合分户建房用地合计面积标准的，确定其集体土地使用权；要求分户的，其集体土地使用权在现有宅基地内分别确定。


　　第四十一条　乡村居民宅基地面积超过当地政府规定标准的，超过部分按临时用地管理，并在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。临时用地期限可延续到分户建房或者现有房屋拆迁、改建、翻建以及依法实施规划建设时，以后按标准面积重新确定使用权。


　　第四十二条　非农业人口（含华侨）原在乡村的宅基地，其房屋产权没有变更的，该房屋所依附的集体土地使用权性质不变。

第六章　附则




　　第四十三条　本规定所称城市，是指根据国家行政建制设立的市、镇；所称乡村，包括非建制镇。


　　第四十四条　确定土地所有权和使用权涉及到他项权利的，除法律、法规另有规定外，应当优先适用当事人的约定。


　　第四十五条　兵团农牧团场和师（局）以上管理机构及其直属企事业单位的国有土地使用权、集体土地所有权，由所在地的县级以上人民政府按照管理权限和程序确权、发证、兵团农牧团场和师（局）以上直属企事业单位内部的土地使用权确认、发证，由师（局）以上土地管理机构依照本规定以及有关法律、法规和规章办理。


　　第四十六条　本规定自发布之日起施行。

迎接律师业的第三次浪潮
为大收购、大重组、大市场提供法律服务


世纪之交，全球经济在动荡中发生结构性的变化。在新技术和自动化迅速取代工人的位置之后，信息化又给中介服务业带来巨大冲击。当人们为下个世纪知识经济社会到来而进行各种结构性变革时，律师业的变革也消悄来临。当前，世界的金融危机已经给律师业务调整带来信号，以大收购、大重组、大市场为背景的律师服务，将迎来律师业的第三次浪潮。
一、律师面临挑战，是危机也是机会

（1）律师业随着社会的发展而发展。以杠杆原理制作的铁锹引出农业经济社会，70％的人从事生产粮食和衣物，人们为吃穿基本生活而发生纠纷，请律师打官司，办三费案、继承案、民事案是律师业的主流。蒸汽机和电力带来工业经济社会，50％的人转向生产工业产品，住房有了改善，制造业大发展，于是，商事纠纷增多，律师打经济官司成为服务主体。由电脑和信息革命带来的知识经济社会，企业经营不再单纯为生产产品、销售产品而奔忙，资本经营、信息经营带来了兼并收购浪潮，1997年，全世界证券、期货、债券、货币等金融品种交易额是世界其他贸易的5倍。也可以说，70％的律师仅为世界20％不到的商事活动提供法律服务。随着知识经济
社会的到来，律师又要转行，寻找新的增长点。
（2）律师业务本身遇到第三次浪潮，有一个定位问题。以上海律师为例，第一批律师如李国机、郑传本等等以打名气为特色，出名后有人请，这种不分专业的知名律师模式为以后的一批中青年律师所效仿。第二次浪潮是专业化模式，如毛柏根的涉外业务、朱树英的房地产业务，吕红兵的证券业务等等，抓住机会，名字与专业划等号，定位定的好，这几年大发展。一批中年名律师赶不上他们的发展而重新定位，可惜进退两难，错过机会。而第三次浪潮已经悄悄而来，企业收购、兼并和公司重组在美国早已开始，为它服务的律师被称为华尔街律师。

（3）世界经济危机和金融风暴引发结构大调整，企业资产、债权债务巨大，债务时代到来。在一轮泡沫经济之后，经济快速增长，调整开始。潮起潮落，债务时代是全球经济一体化进程中的一个特殊阶段。

（4）中国经济已经以上市公司和证券业为主体，形成发展新阶段。随着我国大量优秀企业和上规模企业纷纷上市，随着借壳上市公司重组与兼并成为近几年经济特点，以上市公司为主体的经济已经代表中国以后若干年经济结构的主体。而上市公司
的运作，始终发生不断的重组、收购现象、并以大市场为背景。这种特点也必然带来律师业结构的调整，换言之，律师业本身也存在业务、结构、人才的重组。


二、新时代要用新脑子
农业经济时代主要靠力气、靠四肢；工业经济时代主要靠技术、靠资产；知识经济时代就是靠脑子发展经济，靠脑子、新知识赚钱。

（1）脑子要创新，自动化使大量工人下岗，而信息化又会使大量中介服务人员下岗，有了联网，家里可以办公，路上车里也能办公，集中大量人员在写字楼经济上不合算。一台电脑、小激光打印机、小传真机装进一个小拷箱就可以到处办公。手机一开，不要跑来跑去，不要集中在办公室，各种费用可降低。以后，买律师楼改善办公条件可能要变，脑子要变，不能跑在人家后面发展。

（2）业务要创新。既然新的时代到来，必须开发新的业务与市场。80年代以担任企业法律顾问和办理经济案件为抢手业务，后被90年代金融、房地产、证券、涉外项目业务大发展而取代。律师在定位上走过的二次变革也将发生再次变化，律师与打官司划等号将成为过去，以大市场、大收购、大重组为背景的服务将到来。

（3）律师结构要调整。人家在重组，国家在调整，律师不重组、不调整行吗？怎样调整呢？ 一是事务所形式要调整，集团化可能是一个方向（可松散型，可紧密型）。 二是律师做法要调整，要打团体战，不要再走个体合作之路。过去能言善辩是好律师，后来专业律师靠作文件、做专业高人一筹，但还有“个体户”气息，名律师也是打个体牌。今后，打团体战靠协调，靠做各种人、各种利益的工作，能协调的律师才是最好的律师。律师大都是社会精英，利益突出，协调很难，但一个人不能完成一项大收购、大项目的法律服务，必须靠各种专业人才，必须靠各种协调。所以
说，精干协调、善于协调的律师，搞大项目者就会请你出面协调。

三、新做法和探索

（1）在企业资产重组、兼并收购浪潮中，经济界与金融界远远走在律师前面。现在传媒天天讲重组，领导时时开会安排重组，连一般股民都能讲上几句重组话题。资产重组中最难的是债权债务重组，金融界、经济界专业人士不会做，只能将资产搬进搬出。目前上海搞的几个上市公司的重组模式，都没有很好解决债权债务重组，新资产、好企业装进上市公司后将被老债务拖死，两年后又出现目前状况。现在大家不是有钱，而是债权债务。必须解决债权债务的重组，这就是律师的强项。上海有一个资产重组领导小组，经常开会，法院一直参加，就是没有律师，说明我们的领导对律师参与债权债务重组理解为就是打官司，这又落后于先进国家。债权债务重组有许多方式，比打官司好。过去三角债就是分别打官司，现在可以用还人家债的钱去收购人
家或其上级控股公司，或收购人家的债权，也可以债权换股权，再集中股权后控股，债权证券化、分散化，便于转让，可以变卖，债权证券化可以上市，可以分割转让等等。搞活办法很多，一块巨大的债务可以分块解决：银行挂帐停息一块，收购方顶一块，政策性让一块，做出利润还一块，配股增发新股解决一块，剥离老资产冲去一块，诉讼打掉一块，有时在证券市场还可以赚一块等等。

（2）我们的做法是一种探索，3个所为一个集团，5个人为一组，一个项目领导就是项目经理，名称为首席代表律师，其余人有负责投资银行工作的，有负责协调的，有负责打官司的，有负责做文件的。收费也是多元化的，有项目法律顾问、“律师团”参与收购兼并、筹资监管、上市配股）打官司等不同收费标准，也可以向几个单位收费。所以，要搞大项目、大市场，就必须大合作。近年来，我们做过数十个收购、兼并、重组项目，并在不断探索改进。以前是跟在证券商或收购方后面等业务，现在已有一批专业人士主动找业务，以投资银行专业的方式各地跑，为委托我们收购、转让的企业配对，或直接为上市公司重组服务。第二批是专事协调的人员，接来项
目后就找券商、银行、收购转让方合作。第三批为做文件的律师。为便于协调，有时用几个律师事务所的名义分别担任不同参与方单位的律师。律师为资产重组提供法律服务，有时时间跨度很长，我们一般先派出律师对公司债权债务进行全面清理登记、列表，然后设计总体方案，用不同方式分别解决，资产重组，有时需要采取冰冻疗法。第二阶段是搞资产重组方案，或与有关公司谈判通过参股进行重组，或进行内部资产剥离与协调进行重组，或全部转让、卖卖等等。在变更股权时，以增发新股、配股和融资为目标，注入新资启动活动。在这一阶段，需要寻找大量单位合作，参加无数次的谈判。第三阶段是做文章及申报材料，有时，一个项目需要草拟或修改
上百份不同的文件，我们逐渐形成了格式化的操作法。在迎接律师业第三次浪潮到来时，在大收购、大重组、大市场法律服务中，我们仅仅是探索，并在进行巨大的投入，有些可能还是没有回报的人力、财力、精力上的投入。



作者：曾平（浦增平）