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上海市人民政府办公厅


上海市人民政府办公厅关于转发市财政局制订的《上海市财政支出绩效评价管理暂行办法》的通知

沪府办发〔2011〕1号


各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　市财政局制订的《上海市财政支出绩效评价管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

二○一一年一月四日

上海市财政支出绩效评价管理暂行办法

　　第一章总则

　　第一条（目的、依据）

　　为加强财政支出管理，强化支出责任，建立科学、合理的财政支出绩效评价体系，提高财政资金使用效益，充分体现政府公共服务目标，根据《中华人民共和国预算法》、财政部发布的《财政支出绩效评价管理暂行办法》（财预〔2009〕76号）和国家有关财务规章制度，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条（概念）

　　本办法所称财政支出绩效评价（以下简称“绩效评价”），是指本市财政部门、预算主管部门和预算单位（以下简称“部门（单位）”）根据设定的绩效目标，运用科学、合理的评价方法、指标体系和评价标准，对财政支出产出和效果进行客观、公正的评价。

　　第三条（评价主体）

　　本市财政部门和部门（单位）是绩效评价的责任主体。

　　财政部门是指市财政局、市财政局监督检查局、各区县财政局。

　　部门（单位）是指与财政部门有预算缴款、拨款关系的国家机关、政党组织、事业单位和社会团体。

　　第四条（适用范围）

　　财政性资金安排的支出，适用本办法。

　　第五条（基本原则）

　　绩效评价应当遵循以下基本原则：

　　（一）科学规范。绩效评价注重财政支出的经济性、效率性和有效性，严格执行规定的程序，采用定量与定性分析相结合的方法。

　　（二）公正公开。绩效评价客观、公正，标准统一、资料可靠，依法公开并接受监督。

　　（三）分级分类。绩效评价由各级财政部门、部门（单位）根据评价对象的特点，分类组织实施。

　　（四）绩效相关。绩效评价针对具体支出及其产出绩效进行，评价结果清晰反映支出和产出绩效之间的紧密对应关系。

　　第六条（评价依据）

　　绩效评价的主要依据：

　　（一）国家、本市相关法律、法规和方针政策、规章制度；

　　（二）国家、本市各级政府制定的国民经济与社会发展规划；

　　（三）各级财政部门制定的绩效评价管理制度及工作规范；

　　（四）部门（单位）职能职责、中长期发展规划和年度工作计划、绩效目标；

　　（五）相关行业政策、行业标准及专业技术规范；

　　（六）部门（单位）预算申报的相关材料、依法批复的部门（单位）预算；区县及以下各级政府申请专项转移支付资金的相关资料；

　　（七）部门（单位）决算报表及报告；

　　（八）审计部门对预算执行情况的年度审计报告；

　　（九）其他相关材料。

　　第七条（组织领导）

　　绩效评价工作由财政部门统一组织领导。财政部门应当设立或指定专门机构，负责绩效评价管理工作。

　　第八条（评价经费）

　　实施绩效评价所需经费，应当纳入本部门（单位）预算。

　　第二章绩效评价的对象和内容

　　第九条（评价对象）

　　绩效评价的对象，包括部门（单位）预算管理的财政性资金和上级政府对下级政府的转移支付资金。

　　第十条（部门预算支出绩效评价）

　　部门预算支出绩效评价，包括基本支出绩效评价和项目支出绩效评价。

　　部门预算支出绩效评价应当以项目支出为重点，重点评价一定金额以上、与本部门职能密切相关、具有明显社会影响和经济影响的项目。有条件的财政部门、部门（单位）可以对部门全部财政支出进行评价。

　　第十一条（转移支付支出绩效评价）

　　本市上级政府对下级政府的一般性转移支付支出，原则上应当重点对享受资金较多的区县进行绩效评价；专项转移支付支出，原则上应当以对社会、经济发展有重大影响的支出为重点进行绩效评价。

　　第十二条（评价内容）

　　绩效评价包括以下基本内容：

　　（一）绩效目标与战略发展规划的适应性；

　　（二）财政资金使用情况、财务管理状况和资产配置、使用、处置及其收益管理情况；

　　（三）为加强管理所制定的相关制度、采取的措施等；

　　（四）绩效目标的实现程度，包括是否达到预定产出和效果等；

　　（五）需要评价的其他内容。

　　第十三条（评价周期）

　　绩效评价一般以预算年度为周期，对跨年度的重大（重点）项目可以根据项目或支出完成情况，实施阶段性评价。

　　第三章绩效目标

　　第十四条（绩效目标）

　　绩效目标是被评价对象使用财政资金计划在一定期限内达到的产出和效果，根据不同情况由财政部门和部门（单位）分别或共同设定。

　　第十五条（绩效目标编制要求）

　　绩效目标应当编入部门年度预算。

　　第十六条（绩效目标内容）

　　绩效目标应当包括以下主要内容：

　　（一）预期提供的公共产品和服务，包括产品和服务的数量目标、质量目标、时效目标、成本目标以及服务对象满意度目标；

　　（二）达到预期提供的公共产品和服务所必需的资源；

　　（三）支出的预期效果，包括经济效益、社会效益、环境效益和可持续影响等；

　　（四）衡量或评估每一项目活动的相关产出、服务水平和结果的考核指标。

　　第十七条（绩效目标相关要求）

　　绩效目标应当符合以下要求：

　　（一）指向明确。绩效目标符合国民经济和社会发展规划、部门职能及事业发展规划，并与相应的财政支出范围、方向、效果紧密相关。

　　（二）具体细化。绩效目标从数量、质量、成本和时效等方面进行细化，尽量进行定量表述。不能以量化形式表述的，可以采用定性的分级分档形式表述。

　　（三）合理可行。制定绩效目标经过科学预测和调查研究，目标的确定符合客观实际，并以结果为导向。

　　第四章绩效评价指标、评价标准和方法

　　第十八条（指标设置原则）

　　绩效评价指标是指衡量绩效目标实现程度的考核工具。绩效评价指标的确定应当遵循以下原则：

　　（一）相关性。绩效评价指标与绩效目标有直接的联系，能够正确反映目标的实现程度。

　　（二）重要性。优先使用最具部门（单位）或行业代表性、最能反映评价要求的核心指标。

　　（三）系统性。绩效评价指标的设置将定量指标与定性指标相结合，系统反映财政支出所产生的社会效益、经济效益和可持续影响等。

　　（四）经济性。绩效评价指标设计通俗易懂、简便易行，数据的获得考虑现实条件和可操作性，符合成本效益原则。

　　第十九条（共性指标和个性指标）

　　绩效评价指标分为共性指标和个性指标。

　　（一）共性指标是适用于所有部门的指标，主要包括预算执行情况、财务管理状况、资产配置、使用、处置及其收益管理情况以及社会效益、经济效益等衡量绩效目标完成程度的指标。

　　（二）个性指标是针对部门和行业特点确定的适用于不同部门的指标。

　　绩效评价指标由财政部门和部门（单位）分别或共同制定。

　　第二十条（评价标准）

　　绩效评价标准是指衡量财政支出绩效目标完成程度的尺度。绩效评价标准的选用应当坚持客观公正、简便有效的原则。根据评价对象的特点，可以选用不同的评价标准。绩效评价标准具体包括：

　　（一）计划标准，是指以预先制定的目标、计划、预算、定额等数据作为评价的标准。

　　（二）行业标准，是指参照国家公布的行业指标数据制定的评价标准。

　　（三）历史标准，是指参照同类指标的历史数据制定的评价标准。

　　（四）其他标准。

　　第二十一条（评价方法）

　　绩效评价方法主要采用成本效益分析法、比较法、因素分析法、最低成本法、公众评判法等。

　　（一）成本效益分析法，是指将一定时期内的支出与效益进行对比分析以评价绩效目标实现程度。它适用于成本、效益都能准确计量的项目绩效评价。

　　（二）比较法，是指通过对绩效目标与实施效果、历史与当期情况、不同部门和地区同类支出的比较，综合分析绩效目标实现程度。

　　（三）因素分析法，是指通过综合分析影响绩效目标实现、实施效果的内外因素，评价绩效目标实现程度。

　　（四）最低成本法，是指对效益确定却不易计量的多个同类对象的实施成本进行比较，评价绩效目标实现程度。它适用于公共管理与服务、社会保障、文化、教育等领域支出的绩效评价。

　　（五）公众评判法，是指通过专家评估、公众问卷及抽样调查等对财政支出效果进行评判，评价绩效目标实现程度。

　　（六）其他评价方法。

　　第二十二条（方法选用）

　　绩效评价方法的选用，应当坚持定量优先、简便有效的原则。确实不能以客观的量化指标评价的，可以在定性分析的基础上，根据绩效情况予以评价，以提高绩效评价质量。

　　根据评价对象的具体情况，可以采用一种或多种方法进行绩效评价。

　　第五章绩效评价的组织管理

　　第二十三条（财政部门职责）

　　财政部门负责制定绩效评价规章制度和年度工作计划，指导、检查各部门（单位）的绩效评价工作，并根据需要，对部门（单位）支出绩效实施评价和再评价。

　　第二十四条（部门（单位）职责）

　　部门（单位）负责拟定本部门（单位）绩效评价年度工作计划和具体实施办法，组织实施本部门的绩效评价工作；配合完成财政部门统一组织的绩效评价工作，并接受财政部门对绩效评价工作的指导和监督。

　　第二十五条（结果报送）

　　部门（单位）应当将本部门（单位）的绩效评价结果于评价结束后一个月内报财政部门，财政部门可以对其评价结果进行再评价。

　　第二十六条（委托代理）

　　根据需要，绩效评价可以聘请专家或中介机构进行。

　　第六章绩效评价的工作程序

　　第二十七条（工作程序）

　　为确保绩效评价工作的客观公正，财政部门或部门（单位）绩效评价工作应当遵守严格、规范的工作程序，程序一般包括准备、实施、撰写报告三个阶段。

　　第二十八条（评价准备）

　　绩效评价准备阶段：

　　（一）前期论证和设定绩效目标。各预算单位应当对申报预算的科学性、合理性、可行性进行前期论证；按照当年部门预算编制要求，申报预算时在财政部门部门预算编制系统中填报绩效目标；预算执行中需要对绩效目标进行调整的，应当及时报财政部门。

　　（二）确定被评价的部门（单位）或项目。编制部门预算时，部门（单位）按照财政部门的统一要求，结合项目的重要程度和绩效管理的特点，选择符合绩效评价条件的项目和单位作为备选评价对象，并明确组织实施形式（财政部门组织实施或部门自行组织实施），上报预算时报财政部门。

　　（三）下达评价通知。财政部门组织或部门（单位）自行组织实施评价的项目或单位，在绩效评价工作正式开始前，财政部门或部门（单位）应当制定评价方案，成立评价工作组，下达绩效评价通知书，确定评价目的、内容、任务、依据、评价时间及要求等方面的情况。

　　（四）撰写绩效报告。纳入绩效评价的项目或单位在预算年度终了、项目执行完毕或跨年度重大项目实施一定阶段时，部门（单位）应当及时分析绩效目标完成情况，撰写绩效报告。

　　第二十九条（评价实施）

　　绩效评价实施阶段：

　　（一）资料审核。评价工作组对被评价单位提交的相关资料的格式和内容进行审核。

　　（二）拟定具体评价工作方案。评价工作组根据绩效评价对象和评价通知拟定具体评价工作方案，报财政部门或部门（单位）进行审定。

　　（三）实施绩效评价。评价工作组对评价对象绩效目标的完成情况进行评价。根据评价对象的特点可采取现场评价、非现场评价以及现场评价和非现场评价相结合的方式进行评价。

　　（四）完成绩效评价。在现场和非现场评价的基础上，评价工作组运用相关评价方法对绩效情况进行综合评价，形成评价结论。

　　第三十条（评价报告）

　　撰写和提交绩效评价报告阶段：

　　（一）撰写报告。评价工作组按照规定的文本格式和要求，撰写绩效评价报告。

　　（二）提交报告。评价工作组在规定的时间内，向组织实施绩效评价的财政部门或部门（单位）提交绩效评价报告。部门（单位）自行组织实施绩效评价的，应当在评价工作完成后一个月内，将绩效评价结果和报告报财政部门备案。

　　第三十一条（再评价）

　　财政部门可以对部门（单位）实施的财政支出绩效评价结果实施再评价。再评价的工作程序是：

　　（一）确定被评价的部门（单位）及项目；

　　（二）确定再评价的指标、标准和方法；

　　（三）具体组织或委托中介机构进行再评价，撰写再评价报告；

　　（四）绩效评价结果反馈及应用。

　　第七章绩效报告和绩效评价报告

　　第三十二条（报告要求）

　　绩效报告和绩效评价报告应当依据充分、内容完整、数据准确、分析透彻、逻辑清晰。

　　第三十三条（绩效报告内容）

　　绩效报告应当包括以下主要内容：

　　（一）基本概况，包括部门（单位）职能、事业发展规划、预决算情况、项目立项依据等；

　　（二）绩效目标及其设立依据和调整情况；

　　（三）对预算年度内目标完成情况进行总结；

　　（四）对照绩效目标，对所取得的业绩进行评价；

　　（五）分析说明未完成项目目标及其原因；

　　（六）下一步改进工作的意见及建议。

　　第三十四条（绩效评价报告内容）

　　绩效评价报告应当包括以下主要内容：

　　（一）绩效评价指标体系和评价标准；

　　（二）为实现绩效目标所采取的主要措施；

　　（三）绩效目标的实现程度；

　　（四）存在问题及原因分析；

　　（五）评价结论及建议；

　　（六）需要说明的事项。

　　第三十五条（报告格式）

　　绩效报告和绩效评价报告的具体格式，由市级财政部门统一制定。

　　第八章绩效评价结果及其应用

　　第三十六条（评价结果）

　　绩效评价结果应当采取评分与评级相结合的形式，具体分值和等级可以根据不同评价内容设定。

　　第三十七条（评价总结与结果反馈）

　　财政部门和部门（单位）应当及时整理、归纳、分析绩效评价结果，将评价结果及时反馈被评价部门（单位），作为改进预算管理和安排以后年度预算的重要依据。评价结果较好的，可以采取适当方式在一定范围内予以表扬；评价结果未达到规定标准的，可以在一定范围内予以通报并责令其限期整改，也可以相应核减其以后年度预算。

　　部门（单位）应当根据绩效评价结果，改进管理措施，完善管理办法，调整和优化本部门预算支出结构，合理配置资源，对绩效评价中发现的问题应及时制定整改措施，并报财政部门备案。

　　第三十八条（结果公开）

　　绩效评价结果应当按照政府信息公开有关规定，在一定范围内公开。

　　第九章绩效评价行为规范

　　第三十九条（行为规范）

　　参与绩效评价工作的机构和相关人员应当遵守以下规范：

　　（一）独立、客观、公正地开展评价工作，保证评价结果客观、准确，并对评价结果承担责任；

　　（二）严守职业道德规范，不得以任何理由在绩效评价过程中获取不当利益；

　　（三）严格遵守保密纪律，不得泄漏被评价单位的有关数据和业务资料等评价信息资料。

　　第四十条（被评价部门（单位）责任追究）

　　被评价部门（单位）对提供的数据和资料的真实性、合法性承担责任，不得对评价结果施加倾向性影响。

　　第十章附则

　　第四十一条（对区县财政部门的适用效力）

　　各区县财政部门可根据本规定，制定具体管理办法和实施细则。

　　第四十二条（解释权）

　　本办法由市财政局负责解释。

　　第四十三条（实施日期）

　　本办法自印发之日起施行。

上海市财政局

二○一○年十二月二十八日

北京市人民政府


北京市物业管理办法

北京市人民政府令第219号


《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

北京市物业管理办法

第一章总则

第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章前期物业管理

第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(六)业主名册；

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

(二)业主大会决议；

(三)管理规约、业主大会议事规则；

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的；

(二)不再具备业主身份的；

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章物业服务

第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(四)结清预收、代收的有关费用；

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。
第五章物业的使用与维护

第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章法律责任

第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章附则

第四十五条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。